Kisajátítás kisokos

Olvasónktól kaptunk egy panaszos levelet, melyben tanácsot kér a kisajátítással kapcsolatban. Mit lehet és mit nem? Milyen jogai vannak az önkormányzatnak és a tulajnak?

A leveléből az derül ki, hogy az önkormányzat ki akarja sajátítani ingatlanának kb. egyharmad részét, az ingatlana előtt húzódó útépítésre hivatkozva. Panaszosunk nehezményezi, hogy miért nem építik az utat körülbelül húsz méterrel arrébb, mert ez esetben nem érintené az ő telkét. Ráadásul a telek azon része, amelyet ki akarnak sajátítani, tele van termő gyümölcsfákkal. Úgy ítéli meg, hogy a megmaradó telekrésze lényegesebben értéktelenebb lesz, ha az 1/3-át elveszíti. Kérdése az, hogy a kisajátítási határozat ellen milyen jogorvoslattal lehet élni, illetve ha már mindenképpen kisajátításra kerül sor, lehet-e kérni, hogy ne csak a telek egy részét érintse, inkább az egész ingatlant, természetesen megfelelő kártalanítás ellenében.

Az elmaradt haszon és kártalanítás

Az alapelv az, hogy az ingatlant csak közérdekű célra lehet kisajátítani, mégpedig azonnali, teljes és feltétlen kártalanítás mellett, kizárólag az állam vagy a helyi önkormányzat részére.
A kisajátítás első része, hogy előbb meg kell kísérelni a szóban forgó ingatlan tulajdonjogának adásvétellel való megszerzését. Az adásvételi szerződés létrejöttéhez az ingatlan tulajdonosának megfelelő, a forgalmi értéket és az esetleges kártérítési összeget is magába foglaló ajánlatot kell tenni. Sajnos nem egységes a bírói gyakorlat abban a kérdésben, hogy a kártalanítás mértékének megállapításakor figyelembe vehető-e az elmaradt haszon is. Az elmaradt haszonból eredő követelés nem azonos a zöldkár fogalmával. A zöldkár ugyanis az a kár, amely a területen lévő gyümölcsös, szőlő elvesztése folytán keletkezik, ezt az értéket a kártalanítási összegnél figyelembe kell venni. Az elmaradt haszonból eredő kár az abból keletkezik, például jelen esetünkben, ha a panaszosunknak az ingatlanon lévő gyümölcsösben termelt gyümölcsök eladásából a kisajátítás előtt bármilyen jövedelme keletkezett, és ez a jövedelme a kisajátítás után már elmarad.
Véleményem szerint a teljes és feltétlen kártalanítás törvényi követelményének az felel meg, ha a kártalanítás mértékének megállapításakor azt az elmaradt hasznot is figyelembe veszik, ami a tulajdonost a kisajátítással összefüggésben érte, és a forgalmi értéken nem jelenik meg.
Természetesen ennek az értéknek a meghatározása is rendkívül bonyolult feladat, egyrészt nehéz igazolni a tulajdonosnak az elmaradt haszon mértékét, összegét, másrészt az elmaradt haszon megállapításánál azt, hogy milyen időtartamot, azaz hány évre vonatkozóan kell figyelembe venni a kiesett jövedelmet.

Részben vagy egészen

Az adásvételi szerződés megkötését akkor lehet meghiúsultnak tekintetni, ha a kisajátítást kérő ajánlatát a tulajdonos 30 napon belül nem fogadja el, vagy nem nyilatkozik. Az ingatlan tulajdonosát a helyben kialakult forgalmi értéknek megfelelő kártalanításban kell részesíteni. A forgalmi érték megállapításánál minden olyan tényezőt figyelembe kell venni, amelyet egyébként az ügyletkötő felek is figyelembe vesznek, illetve figyelembe vennének, így például számít az ingatlan elhelyezkedése, közművekkel való ellátottsága, a környezet gondozott vagy elhanyagolt jellege.
A kártalanítást csereingatlannal, pénzben, vagy e kettő kombinációjával lehet nyújtani. Az általános gyakorlatban a pénzbeli kártalanítást részesítik előnyben.
Ha az adásvételi szerződés megkötésére nem kerül sor, akkor indulhat a hatóság által kezdeményezett kisajátítás. A jogszabály lehetővé teszi az ingatlan részbeni kisajátítását is. Az ingatlan tulajdonosa azonban kérheti az egész ingatlan kisajátítását, ha a részkisajátítás folytán visszamaradott terület használhatatlanná válik, vagy ha a belterületi ingatlan megmaradó része a helyben előírt legkisebb teleknagyságot sem éri el. Az ingatlan egy részének kisajátítása esetén a kisajátított rész értéke mellett a tulajdonos az értékveszteségre is igényt tarthat. Az értékveszteség részkisajátítás esetén a visszamaradt ingatlan értékének csökkenése.

A cikk teljes terjedelmében a Családi Lap 2011. szeptemberi számában olvasható.

Megosztom