Közös gyűlés: menjek, vagy ne menjek?

Nemrégen egy panaszos levelet kaptam egyik olvasónktól. A leveléből, amely három oldalon keresztül konkrét panaszokról szól, az derült ki, hogy panaszosunk úgy érzi, semmi értelme, hogy a társasház közgyűlésére ? amelyet a közös képviselő most hívott össze ? elmenjen.

Arra hivatkozik, hogy eddig akárhányszor részt vett a közgyűléseken, minden esetben leszavazták az úgynevezett nagy tulajdonosok, és végül csakis az ő akaratuk érvényesült az övével szemben. Ezért döntött úgy, hogy a most összehívott közgyűlésre ? amelynek egyik napirendi pontja a közös költségek emelése ? már el sem megy, mert nem látja értelmét. A közgyűlés után úgy is tájékoztatják arról, hogy mit döntöttek, és hogy mennyivel kell többet fizetni.

Mennyit ér a szavazat?

A levelében foglaltakkal annyiban értek egyet, hogy minden szavazásnál ? ha csak nem egyhangú a döntés ? vannak, akik kisebbségben maradnak, és a többség szavazata dönt, illetve érvényesül. Megint más kérdés, hogy mit értünk többségi döntés alatt?
A jelenlegi szabályozás szerint a tulajdonos társakat a tulajdoni hányaduk alapján illeti meg a szavazati jog. Ez a szabályozás adott esetben azt is jelentheti, hogy ha valaki egyedül lakik egy 200 m2 lakásban, akkor egy 40-50 m2 ?es lakás tulajdonosainál 4-5-ször többet ér a szavazata, annak ellenére is, hogy a kislakásban többen laknak. Tehát, a társasházi törvénynél nem érvényesül az egy személy, egy szavazat elve, hanem a tulajdoni hányadok határozzák meg, hogy ki milyen arányban szavazhat. Önmagában így igazságtalannak tűnik a rendszer, de van az éremnek egy másik oldala is, ugyanis a tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában járulnak hozzá a közös költségekhez, mint például a víz és villany kiadásokhoz.
Ennek megfelelően, hiába lakik egy nagy lakás tulajdonosa egyedül, a bentlakók számától függetlenül kell a tulajdoni hányadának megfelelő közös fenntartási, illetve felújítási költséget fizetnie.
Úgy gondolom, hogy ennek figyelembevételével már másképp érezzük a szavazással kapcsolatos fenntartásainkat.

Mi kell a döntéshez?

Ezután térjük ki egy kicsit, hogyan is működik a társasház azonkívül, hogy a tulajdonosok tulajdoni hányaduk alapján szavazhatnak. Mikor, milyen döntéshez, milyen szavazati arány szükséges?
A társasházi törvény úgy rendelkezik, hogy a társasház legfontosabb döntéshozó szerve a közgyűlés.
A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik:
– Az alapító okirat módosítása.
– Döntés a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról.
– A közösséget terhelő kiadások vállalása.
– A közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztása és díjazása.
– A közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadása.
– Minden olyan ügy, amelyet a szervezeti és működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intéző bizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
– A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell összehívni legkésőbb május 31-ig.
– A közgyűlést a közös képviselő vagy az intéző bizottság elnöke hívja össze.
– A közgyűlésre a tulajdonostársakat írásban, a napirendi pontok megjelölésével kell meghívni, továbbá a meghívó egy példányát a társasházban ? jól látható helyen ? ki kell függeszteni.
– A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét, továbbá a megismételendő közgyűlés idejét.
– A meghirdetett napirendben nem szereplő napirendi pontban érvényes határozatot hozni nem lehet.
– A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonos társa jelen van.
– Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy, ha a levezető elnök a közgyűlést határozatképtelenné válása miatt berekesztette megismételt közgyűlést kell tartani.
– A megismételt közgyűlés a jelenlévők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
– Ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy a törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában az adott kérdésben határozat nem hozható.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Ez azt jelenti, hogy nem lehet a törvényi előírásokat kijátszani azzal, hogy a megismételt közgyűlésen a döntést egyszerű szavazattöbbséggel lehetséges megszavaztatni olyan kérdésekben is, ahol minősített többséget kíván meg a jogszabály. Nézzük meg, milyen kérdésekben milyen arány szükséges.
Valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges az alapító okirat módosításához.

A cikk teljes terjedelmében a Családi Lap 2011. júliusi számában olvasható.

Megosztom